Tout d’abord, pourquoi investir dans l’immobilier ?

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Comprendre un placement immobilier dans son portefeuille est depuis 1870 le placement qui s’avère être le plus performant. Selon le ratio rendement/risque lorsque la performance de titres comme les obligations ou les actions se montent en moyenne respectivement à 2,5% et 2,89%, celui de l’immobilier sur la base des loyers se montent à 7,05%. La volatilité entre -4% et 16% de l’immobilier reste inférieur à celle des autres titres sur la même période.

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Le placement dans la pierre a le double avantage d’avoir un rendement supérieur aux autres titres financiers et d’être sujet à de plus faibles fluctuations. De plus, un bien immobilier qui prend de la valeur peut générer une forte plus-value à la revente. La Suisse Romande du fait de son offre culturelle et son dynamisme attire les locataires ce qui permet de garantir une bonne rentabilité des opérations. Lausanne reste très attrayante pour l’investissement locatif malgré le fait que Genève reste un pôle très prisé. La Suisse-allemande avec comme exemple les villes de Zurich pour son dynamisme ou encore Zoug pour sa fiscalité, n’ont rien à envier à leurs voisins romands.

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Qu’en était-il durant la période Covid et ce qui a suivi ?

Un an après le début de la pandémie, durant l’année 2021, le marché immobilier Suisse s’est renforcé notamment grâce aux taux d’intérêts hypothécaires bas. Ainsi qu’un confinement qui renforça chez les ménages l’envie de devenir propriétaire.

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Mais la tendance passée s’est-elle érodée face à la forte inflation qui sévit en Suisse depuis la relance de l’économie post-covid ?

En comparaison à ses voisins européens, la Suisse semble « tenir le coup » en affichant un taux d’inflation et une hausse des taux directeurs inférieurs. La BNS courant juin 2022 augmentait ses taux d’intérêts de 50 points de base (-0,75% à -0,25%) puis courant septembre lors d’une seconde augmentation, a fait une hausse de 75 points de base afin d’amener le taux directeur à 0,5%. Le but derrière cette politique monétaire restrictive est de lutter contre la pression inflationniste qui sévit en Suisse en évitant une trop grande surchauffe de l’économie.

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Mais comment expliquer cette hausse généralisée des prix ?

Certaines causes comme notamment la relance rapide de l’économie après la pandémie, ainsi que les problèmes de chaines d’approvisionnement (ex : énergies) peuvent en partie expliquer cette forte inflation. Avec cette augmentation des taux d’intérêts, la BNS met ainsi fin à sa longue phase de taux négatifs qui était mise en place depuis 2014 et qui avait comme objectif de limiter l’appréciation du franc. Mais l’avis de l’économiste au Crédit Suisse Maxime Botteron, semble plus diverger sur l’utilité des manœuvres de la BNS. « L’augmentation des taux directeur ne devrait avoir qu'un impact limité sur l'inflation, dont les origines sont dues à la crise énergétique, les difficultés dans les chaînes logistiques mondiales et le manque de main d'œuvre dans certains secteurs - des facteur sur lesquels la BNS n'a que peu d'influence. »

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Qu’en est-il des conséquences sur le marché Immobilier Suisse ?

La hausse des taux d’intérêts a pour principal inconvénient d’augmenter le coût de la dette pour les ménages. Ce qui peut lancer un froid lorsqu’il s’agit de contracter un nouvel emprunt afin d’acquérir un logement en propriété. Une baisse de la demande va impacter négativement le nombre de transaction immobilière, ce qui va davantage faire pression sur les prix du secteur immobilier. De plus avec des taux élevés, l’impact sur l’offre de biens, avec une offre plus abondante, aura tendance à pousser les prix vers le bas. En comparaison avec ce qui se faisait avant. Un propriétaire pouvait avoir un prêt hypothécaire aux alentours des 1% pour 10 ans. Maintenant la réalité est bien différente et d’autant plus désagréable pour celles ou ceux qui souhaitent contracter un nouvel emprunt. Il faudra plutôt tabler sur des taux dans les environs des 2,5% pour 10 ans. En fonction des établissements financiers ceux-ci peuvent être plus ou moins éloignés de cette valeur. Mais de toute façon plus élevée en comparaison avec ce qui avait pu être fait dans le passé. Cette perte de revenu supplémentaire pour les propriétaires du aux charges financières plus élevées engendre une perte de pouvoir d’achat. Ce qui inquiète, est le fait que les ménages qui ne sont plus en mesure de pouvoir rembourser leur prêt hypothécaire dû à ces hausses de charges, devront mettre en vente leur bien sur le marché immobilier Suisse. Mais les banquiers sont des gens sérieux et prudents, les conditions d’octroi pour l’obtention d’un prêt se durcissent, afin d’éviter que les ménages se retrouvent en défaut de paiement. Cependant acquérir un logement ces 2 prochaines années, va devenir plus difficile en Suisse pour les ménages les plus modestes.

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Qu’en est-il des stratégies d’investissement des investisseurs institutionnels ?

Les investisseurs institutionnels placent une grande part de leurs capitaux dans l’immobilier. Ils sont moins sujets à l’endettement et à la hausse des coûts de financement qui en découle. Par ailleurs, le marché suisse est peu exposé aux capitaux étrangers, limitant ainsi les fluctuations en temps de crise. Enfin, les fondamentaux du marché immobilier (résidentiel et commercial) se montrent structurellement plus favorables en Suisse qu’en Europe. À la suite des deux augmentations des taux d’intérêts de juin et septembre par la BNS. Ces investisseurs pourraient revoir leur attrait pour l’immobilier de rendement.

La hausse des taux d’intérêts fait entrer le marché de l’immobilier de rendement dans une phase de normalisation, pour faire suite à une période très prolifique qui reposait sur l’environnement des taux négatifs. Ces mêmes taux qui étaient favorables au déploiement massif de capitaux en faveur de l’immobilier. Avec les relèvements des taux par la BNS, la prime de risque de l’immobilier s’est rapidement érodée.

Sans perspective de forte croissance des loyers et avec le besoin de remises aux normes des bâtiments aux normes ESG. On peut s’attendre à une belle diminution des taux de rendement de l’immobilier. Ceci nous laisse présager une plus grande attention dans le choix des investissements immobilier de la part des investisseurs institutionnels. Cela pourrait réduire leur l’appétit pour l’immobilier et leur faire adopter une attitude défensive. Les sociétés immobilières ont vu leurs niveaux d’agios fondre, voir passer en disagio. Cela s’est traduit par un rééquilibrage de l’immobilier indirect dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels. Cette baisse de valorisation a conduit les investisseurs à agir pour limiter un risque de surexposition à l’immobilier. L’immobilier direct pourrait devenir une nouvelle variable d’ajustement dans les stratégies d’investissements des institutionnels. Dans ce contexte réduirait le volume de capitaux à investir dans la pierre.

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On peut en conclure que l’inflation est actuellement forte en Suisse, mais modérée par rapport à ses voisins européens et peut compter sur la BNS afin de calmer la surchauffe de l’économie. Les ménages se retrouvent confrontés à des difficultés d’emprunts face à l’augmentation du coût de la dette. Toutefois, ils peuvent espérer un retour raisonnable à la normalité dans les prochaines années. Pour finir les investisseurs institutionnels qui investissent nombreux de leurs capitaux dans la pierre devront possiblement revoir leur stratégie afin de contrer des taux de rendement qui pourront être sensiblement plus bas.

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Écrit par Vincent Goël, 18.10.2022

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Sources :

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Hausse des taux d'intérêt sur l'immobilier en Suisse en 2022 (estimation-bien-immobilier.ch) Présentation PowerPoint (allnews.ch)

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Le marché immobilier en Suisse cherche un nouvel équilibre | Allnews

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Investir dans l'immobilier en Suisse : tout ce qu’il faut savoir (neho.ch)

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Pourquoi investir dans l’immobilier – Investissement-Locatif.ch – Rendement Immobilier en Suisse – Clé en main

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La Suisse devrait échapper à une récession, la BNS en embuscade | Radio Lac